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北京二手房挂牌量“突破10万套”背后真相

admin2022-11-1711

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  王瑶最近突然急迫了起来,两年多前在北京朝阳区东五环附近购买了一套“老破小”的她,原本没有置换计划,现在也打算加入“挂牌”队伍,开始密切关注市场动态消息。

  这种变化,源于近期“北京二手房挂牌量激增到10万套,创历史新高”的说法一度冲上热搜,市场氛围被烘托得紧张了许多,“成交明显下跌,价格承压”的言论甚嚣尘上,“抛售潮”等一些想当然的猜测也出现了。

  21世纪经济报道记者调研发现,事实并非如此,“激增”“创历史新高”“明显下跌”“抛售”诸如此类吸引眼球的说法并不成立。

  北京链家研究院院长高原提供给21世纪经济报道记者的正式数据显示,10万套挂牌量属于北京二手房市场的正常水平,“超10万套挂牌量”已经连续三年出现;而且今年下半年的挂牌量是一条平稳增长曲线,不存在短时间内急剧增长的情况。

  成交量也处在正常区间。北京住建委数据显示,2022年6-9月,北京二手房网签数量呈稳定上升趋势,10月网签数据微降,考虑到网签数据的滞后性,叠加疫情影响和季节性回落因素,“属于合理变化,完全不构成‘抛售’。”一位不愿具名的业内人士表示。

  而且,二手房挂牌量与市场情况并不能划等号。高原强调说,二手房挂牌量与市场形势之间的关联相对较弱,挂牌量受到多方因素影响,并不能直观反映市场走势,也不好以此单一因素预测未来情况。

  值得注意的是,相对于北京全年超过16万套的二手房交易量,10万套挂牌量并不足以得出“库存积压”的结论。业内人士的一个共识在于,放眼全国,北京楼市的波动性并不高,很少出现大起大落的戏码,整体依然属于稳健的第一梯队。

  在二手房市场,心理拉锯战是永恒的主题,尤其是被放大解读的数据,往往会引起人心惶惶,风声鹤唳。穿透消息本身,拉长周期看待数据,不失为一条合理路径。

  多年均超10万套

  北京住建委数据显示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈现平稳上行趋势,分别达到13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套,同期新房网签量则分别为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。与其他以新房成交为主的城市相比,北京的置换需求占据主流,分析北京楼市,也需要关注这个基础前提。

  高原即指出,从近年情况来看,随着住房市场持续发展,北京市二手房年度交易规模已达15-20万套左右水平,与市场规模相比较,当前挂牌中房源量并不属于“库存过高”。

  排除了“库存过高”的问题,我们继续关注“历史新高”和“激增”的说法。

  根据北京链家研究院监测数据,2019年后,北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套。

  “10万套挂牌量属于北京市场的正常水平。”高原告诉21世纪经济报道记者,近三月月均挂牌数量相较过去5年下半年平均值无显著变化,当前挂牌量与去年同期相比仅有微增,也无显著变化。

  另据58安居客房产研究院统计数据,北京近几个月的二手房在架量也无明显波动。2022年10月,北京市二手房在架房源量环比增加0.2%,与上月基本持平,已连续6个月维持在15万套出头的水平。

  今年3月份,58安居客的北京市二手房挂牌数量曾超过18万套,彼时却并未掀起舆论关注。

  即便与高成交量的去年同期相比,多位经纪人和机构分析师提供给21世纪经济报道记者的数据显示,二手房挂牌量并未达到“超出去年同期2万套”的水平。

  而且需要注意的是,去年是北京楼市成交“大年”,相对较快的去化速度拉低了房源量,低基数之下,同比数据的参考性需要打个折扣。

  “综合判断,当前北京市场处于疫后恢复平台期,新增挂牌、带看、成交、价格等各项指标无显著波动,各项指标均处正常范围。”高原强调。

  至于二手房挂牌量与市场走势之间的关联,更加需要审慎看待。一般来讲,包括新增房源、动态销售房源、核销房源等在内,挂牌房源量指标的影响因素较多。

  据高原解释,房源挂牌量容易受到企业经营管理行为影响。例如,企业拓展在新行政区域内加开门店,则短期内该区域挂牌量会有所增加,挂牌中房源量即可能快速提升;又或者,新建商品房在特定时间点达成上市交易条件后集中挂牌,也可能造成短期内库存增加;再者,企业对部分地区挂牌周期长、业主无法联系等“沉睡房源”进行集中核销则可能会导致房源数量快速下降。“此外,业主往往在三四季度集中挂牌以期春节前完成交易,因此三四季度挂牌量亦会有季节性升高。”

  换而言之,挂牌房源量增减与市场形势的关联,并没有那么紧密。

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  高原通过回溯既往挂牌房源量数据与成交数据,房屋成交价格、房屋成交量走势的关系发现,“挂牌量预示市场冷热”的推论可能难以成立。

  他举例指出,2020年下半年,改善性需求明显增加、市场成交相对较热阶段,其时北京二手房挂牌房源量要高于当前水平;而在2022年初受疫情影响阶段,市场成交相对较冷,但其时挂牌中房源量不足9万套,两者之间并不呈反比例关系。

  北京朝阳区东四环一家经纪门店的经理也告诉21世纪经济报道记者,根据他们的实际工作经验,挂牌量并不能和市场冷暖直接挂钩,近期挂牌的业主有不少也是受到市场消息影响,“想要挂出来试试水”。

  市场真实表现

  前述挂牌量数据,与另一则成交量数据叠加,在少数人的分析中造成了更强的杀伤力,消息称“北京二手房成交量明显下跌,专家认为将引起价格下调”,更有人甚至断言挂牌量大涨,意味着有投资客在大量出货,抛售离场。

  该论断使用了北京二手房成交的同比数据,即2022年1-10月,北京二手住宅成交面积为1005.3万平方米,同比下降32.4%;二手住宅成交套数为110484套,同比下降32.6%。

  值得注意的是,2021年是北京二手房市场的成交高峰。据合硕机构数据,去年全年北京二手房成交近19.32万套,成交量创近5年新高。

  “高基数效应下,今年10月份的二手房成交量同比去年有下降,是很正常的。”一位熟悉北京市场的机构人士表示,考虑到近期疫情多发,也对成交量造成了一定影响。

  从更为反馈市场实际的网签与认购环比数据来看,今年6月以来,北京市二手房网签呈现疫后温和恢复、成交规模“四连增”的总体态势。

  21世纪经济报道记者查询北京住建委数据发现,2022年6-10月,北京二手房网签数量分别为1.1万套、1.2万套、1.4万套、1.43万套和1.1万套。高原认为,10月由于连环单联审联批政策落地,使得成交到网签转化时间变快,导致网签数字微降,但整体成交情况未有显著变化,他表示:“当前北京市场各项运行指标符合一般节奏与季节规律。”

  经纪人也向21世纪经济报道记者证实,北京二手房网签的月度数据处在1.2万套-1.5万套的区间属于正常现象,如果月度成交低于8000套,市场才会有实质性变化。“目前的成交量只能说是正常略微偏低。”他说。

  “抛售”更是不存在。北京楼市的置换改善需求相对主流,受9月底的个税优惠政策利好影响,部分置换群体近期加快了置换节奏,“挂旧换新”相对普遍。

  北京多位经纪人告诉21世纪经济报道记者,“卖一买一个税优惠”政策推出之后,原本就有置换计划的客户纷纷加快了速度,力求争取在1年以内实现置换,老旧小区的房屋上架率较之前有所增加。

  所谓“卖一买一个税优惠”,是指9月30日财政部发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,该公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  据21世纪经济报道记者了解,当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是,满五唯一免征,其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

  对于北京换房群体来说,以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算,若出售一套房屋成交价格为400万元,该房屋原值为200万元,不符合“满五唯一”条件,装修、税金等其它费用为50万元,则卖家需缴纳个税30万元。

  新政之下,卖家如果在一年内重新购买新的住房,且新购住房的总价不低于400万元,那么这30万元的个税将被退回,卖家节省了高达30万元的成本。

  受政策利好影响,挂牌试水的业主也不在少数。“但诚心卖的业主并不多,有的是摸一摸市场温度,有的是还没看到中意的下一套房,手里这套不着急出。”经纪人说。

  “买方也多处于观望状态,受到全国房地产大环境下行的氛围感染,想看看能否等到更低的价格入手,挂牌人增加、成交速度降低的情况下,也加大了挂牌量和成交量剪刀差。”多位经纪人表示。

  房价方面,北京二手房市场也处于平稳通道。国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示,10月份北京二手房价格环比增加0.2%,同比增加5%。

  另据21世纪经济报道记者调研,“老破小”户型居多的北京学区房也未出现传言中的“跳水抛售”。以北京市西城区德胜片区建成于1990年的老旧小区一居室为例,成交总价相对于2021年底稍微上涨,“老破小”价值消解一说没能明显左右成交价格。

  中原地产首席分析师张大伟补充道,购房人不能过分“迷信”挂牌量数据,挂牌量也存在一定的水分,很多房源看似挂牌了,实际距离成交还有一长段路要走。

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