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皇冠现金网开户(www.hg108.vip):并不完美的半年报,和万科的增长之路

admin2022-09-059

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在3月交出净利润近乎腰斩的答卷后,各方都在等待着万科的下一次大考。作为最稳健的房企之一,某种意义上,万科答的每一题都有参考价值,作出的每一次判断也都具有前瞻性。

当时,面对并不理想的2021年业绩,万科董事会主席郁亮许下了“止跌企稳、稳中提升”的承诺。

而后,郁亮没有“躺平”,尤其是6月的股东大会后,他走访了万科全国35个城市的一百多个项目,奔走在一线督促交付进度与质量。

一番努力下,万科初步兑现了年初的承诺。

万科8月30日发布的2022半年报显示,营收同比增长23.8%至2069.2亿元,权益净利润同比增长10.6%至122.2亿元,净利润实现止跌企稳、稳中提升。

但万科完美实现止跌企稳了吗?房地产开发业务面临极大挑战时,未来的路怎么走?下行周期里,企业当如何穿过寒冬?

并不完美的半年报

郁亮对这份成绩单并不满意,“上半年的结果来看,马马虎虎。”

他的评语是有依据的,虽利润成功止跌,但万科的毛利率还是不可避免地下滑了。总体毛利率同比下降2.48个百分点至20.46%,房地产开发、物业服务两大主营业务毛利率均同比下降。与去年全年相比,这三个指标也是下降的。

毛利率和净利率数据代表了企业的盈利能力,若这两个指标未止跌企稳,万科面临的挑战就没有结束。

针对毛利率下降,万科总裁祝九胜在推介会上回应称,目前市场低迷状态下,毛利率确实承受了一定的压力,但此刻万科首要的选择是确保经营安全,毛利率承压是短期的,长期来看还是要回到社会平均水平。

祝九胜进一步称,当前情况下,能够提供好产品好服务、能够深刻洞察客户需求、经营效率高的房企,取得的回报会高一些,万科一直朝创造更多真实价值的方向努力。

万科的“回升”是否具有持续性,也仍然存疑。

当前,市场销售仍然在不断探底,各家房企上半年实现营收增长,一定程度上受益于2020年良好的销售,这一批销售在今年结转计入营收。

但上半年,受市场环境影响,万科开发业务实现销售额2152.9亿元,同比下降39.3%。这也意味着,将来万科仍将面临增长难题。

由此来看,万科上半年的业绩并不完美,承诺并未完全兑现。

郁亮也坦言,“关键是能不能走下来的问题,这个状态能不能保持下去的问题,这取决于我们背后的能力有没有建立起来,肌肉有没有长起来。”

不过,郁亮自信表示,“万科对全年止跌企稳、稳中提升是有信心的,因为相信一分耕耘一分收获。”

一定程度上,万科的业绩和管理层的发言给予了资本市场信心。3月31日,万科业绩推介会当日,其股价收涨4.66%,创两个月以来最大涨幅。

但最大的问题仍未解决――消费者预期不足。

万科的新承诺

业绩推介会上,万科对交付质量的提及明显多于以往,郁亮也三次喊话消费者,“请消费者放心,万科会保证交付,保证质量。”

郁亮奔走于35城,正是冲着交付质量而去的。

七、八两个月,郁亮化身万科交付和品质督察员,“基本走遍了全国的35个城市,也看了100多个项目,主要任务是去看看我们交付得怎么样。”

上半年,万科为交付作了不少努力,持续开展“工地开放”活动,邀请业主定期参与建造质量查验、组织面对面交流会,上半年交付房屋中,超70%的业主在正式交付前至少有1次现场到访。数据显示,客户对万科交付质量的满意度较2021年提升3个百分点。

祝九胜也说,万科加大了工地开放力度,今年视频宣传也加大了对品质和产品形象的倡导,“把意向客户带到工地现场,让他们看到工地建设的过程,对我们的工程质量和品质有足够的信心。”

据万科统计,参观过工地的意向客户转化率达到了30%,常规客户的转化率则在10%―15%之间。

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上半年,万科克服疫情对施工的不利影响,实现11.5万套住宅平稳交付。房产证实实在在握到手里,也是购房人信心的一部分,万科交付的35%项目实现交房即交证。

保障交付质量是万科“长期主义”发展的一部分。

郁亮回忆道,“此次走访过程中,我们20多年前在南京的一个项目,管家告诉我,很多业主已经买了新房但还是舍不得卖这套房。例如小区里的儿童游乐设施,20年过去仍然完好如新,胶垫都没换过,都能正常使用。这就是我们倡导的长期主义。”

多元业务开花结果

在宏观大势面前,中微观的努力显得微小。开发业务面临预期不足,万科急需新的增长之路。

作为创新力最足的房企之一,一直走在行业前头的万科,在这一轮下行周期中拥有更多底气。

上半年,万科布局多年的经营服务业务快速发展,全口径收入同比增30.6%至241.1亿元。

其中,租赁住宅业务上半年营收同比增12.3%至14.8亿元,管理长租公寓21万间,其中已开业17万间,出租率达94%。

长租公寓项目“泊寓”进一步降低对第三方渠道的依赖,自有渠道获客率提升至79%,线上平台注册人数也较去年底增加17%至234万人;营销费用率则同比下降0.4个百分点至1%。

目前,泊寓正在通过门店的年轻员工拿下“有用的多数客户”,即C端客户。

祝九胜以武汉一个泊寓项目为例,该项目在店长和管家的社交运营下,凭借在抖音、小红书和闲鱼等平台展示介绍泊寓居住环境和生活,实现开业即满租。

而“重要的少数客户”即B端客户,则由祝九胜和董事会秘书朱旭亲自抓,且“尝到了抓到B端的甜头”。

上半年,泊寓新增企业客户160家,已累计为超1900家企业提供定制化员工租住生活服务,在租企业客户占比为16.6%。

物流仓储业务,营收同比增长39.1%至18.6亿元,其中冷链业务同比增94.7%至8.2亿元。目前,万科冷链园区面积达162万平方米,位列行业第一。

商业地产业务,万科克服疫情影响,营收同比增长10.4%至40.1亿元,开业1年以上项目出租率达91.6%。其中,印力管理的商业项目营收27.5亿元,同比增12.2%。

同时,万科的新增长故事“万物云”,也迎来了新的发展阶段。

未来的路

9月1日,万科业绩推介会次日,万物云宣布通过港交所聆讯,距离上市仅差临门一脚。

上半年,万物云全口径收入同比增38.2%至143.5亿元。其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,占比35.6%,同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元,占比8.1%,同比增长59.0%。

去年来,受房地产行业波及,物业板块估值大幅回调,多家物企市值屡创新低。在当下节点,万物云上市似乎没能赶上好时候。

在推介会上,朱旭对万物云上市节点作出解释,“公司分拆万物云上市并非以资本市场的市值窗口为考虑因素,主要考虑到万物云的战略发展方向并非单纯的物业管理公司,而是定位为城市服务商,时间成熟时就会启动上市。”

朱旭说,万物云做的城市空间服务是一门非常好的生意,“蝶城”是万物云未来10年的核心战略,打通社区、商企和城市服务的边界,增强城市内的服务浓度,挖掘无限的商机并加强与客户的链接,无论是商业逻辑还是战略方向,应该都能得到资本市场的认可。

“对万物云而言,无论在哪个时间点上市,都是一个新的起点而非终点。我们并不追求在行业顶点时上市,而是希望有一个合理的估值,与所有股东共同分享价值增长。”朱旭说道。

郁亮则一如既往用通俗的比喻进一步回应称,“我们不是卖猪仔一样卖个好价钱,而是希望通过上市获得更大的发展空间。因此短期内的估值不是最在意的,我们更在意借助资本市场的力量得到进一步发展。万物云是我们开发、经营、服务并重策略的重要一环,能给我们的项目带来驱动作用,希望借助上市起点做得更好。”

在推介会上,郁亮说,“身处冬天,行业最重要的是生火取暖,在冬天里面不能生火取暖,生存会受影响。”

或许,万科生火取暖的方式就是开发、经营、服务业务并举,不断通过非开发业务增厚业绩安全垫,穿越周期。

布局多年,万科的经营服务业务终于迎来收获期。在3月的业绩推介会上,郁亮曾说,万科为探索经营服务类业务交的学费基本上已经付完,即使用成本法计算,今年非开发业务加在一起,将对集团报表形成正向贡献。

至此,万科已为自己点燃了冬天里火把。


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